01 Девелопмент недвижимости
- Понятие девелопмента недвижимости и его содержание.
- Виды девелопмента: фи-девелопмент (fee-development), спекулятивный девелопмент (speculative development), строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit).
- «Закон Хеопса»: ничто никогда не строится в срок, с нужным качеством и в отведенные сроки. Основные составляющие успеха девелопмента: от чего зависит эффективность девелопмента.
- Кто такой девелопер. Девелопер и российское законодательство. Обзор нормативно-правовой документации. Какие требования предъявляют органы власти к девелоперам, и как от этого меняется рынок.
- Девелопмент по типу недвижимости: девелопмент земли, жилых многоквартирных зданий, офисных зданий, промышленных зданий, зданий розничной торговли, редевелопмент территорий.
- Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов: основные участники девелоперского процесса.
- Жизненный цикл проекта при создании комплекса объектов недвижимости.
- Девелопмент, как инвестиционный проект. Основные этапы девелопмента.
- Практикум: Построение Схемы реализации девелоперского проекта.
- Грамотный start up проекта. Рождение идеи проекта, предварительная оценка. Как правильно подобрать участок для реализации проекта. Профессиональный подход к развитию земельных участков: оценка наилучшего использования земельного участка.
- Определение рыночных ниш. Разработка профессионального мастер-плана развития территории с расчетом технико-экономических показателей. Разработка маркетинговой концепции.
- Современные принципы проектирования комплексной застройки. Актуальные вопросы девелопмента (создание индивидуального облика, проблемы охраны окружающей среды, потребность в свободном пространстве, перегруженность транспортного движения).
- Социальная ответственность (репутация девелопера, социальные цели).
- Управление девелоперскими проектами и распоряжение результатами. Роль управления проектами в девелопменте. Проектирование и разработка сметы затрат Проекта. Экономические циклы в девелопменте. Страхование девелоперских рисков.
- Управление организационно-экономическими аспектами реализации проектов девелопмента. Модели организации выполнения проектов девелопмента. Как выбрать хорошего девелопера. Выбор проектировщика, подрядчика. Привлечение профессиональных консультантов.
- Практикум: рассмотрение примера девелоперского проекта жилого комплекса.
- Экономические и социальные результаты девелопмента.
- Проблемы девелопмента недвижимости. Тенденции и перспективы девелопмента. Особенности зарубежной модели девелопмента.
02 Стоимостной инжиниринг
- Введение в Quantity surveying/Cost management.
- Что такое Quantity surveying или Стоимостной инжиниринг.
- Российская практика.
- Планирование бюджета строительства.
- Стадийность планирования стоимости. Точность оценки по международной классификации.
- Структура и содержание смет расходов на разных стадиях реализации проекта.
- Международные практики и стандарты.
- Практикум: Составление укрупненного бюджета проекта и распределение затрат по статьям (работа в группах).
- Организация и проведение тендера по выбору Генерального подрядчика.
- Отбор участников тендера. Основные критерии.
- Подготовка тендерной документации. Правильный BoQ как залог успеха.
- Управление тендерным процессом.
- Оценка предложений участников.
- Управление изменениями.
- Виды изменений.
- Основные причины возникновения изменений стоимости проекта.
- Механизм контроля и управления изменениями.
- Практикум: Составление формы запроса на изменение и согласование изменения (работа в группах).
- Оценка и управление рисками в части капитальных затрат.
- Основные виды рисков.
- Техника управления рисками.
- Стоимостная оценка риска.
- Практикум: Идентификация рисков проекта и их стоимостная оценка (работа в группах).
- Value engineering на этапе проектирования. Обновление бюджета.
- Понятие Value engineering.
- Процесс VE и его участники.
- Основные направления VE и подходы.
- Интеграция решений VE в бюджет.
03 Строительный проект: разработка концепции, технико-экономическая оценка, формирование бюджета проекта
- Сущность понятия инвестиционно-строительного проекта. Основные задачи инвестиционно-строительного проекта. Проекты гражданского, промышленного и инфраструктурного строительства.
- Основные участники инвестиционно-строительной деятельности.
- Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта.
- Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей, предварительная проработка целей и задач.
- Инвестиционная политика компании, основные направления.
- Разработка концепции строительного проекта.
- Проектный анализ – оценка жизнеспособности проекта, структура и виды проектного анализа.
- Факторы внешнего и ближнего окружения проекта. STEP-анализ.
- Технико-экономическое обоснование строительного проекта – заключительное звено прединвестиционных исследований.
- Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций.
- Практикум: «STEP-анализ назначенного проекта».
- Оценка стоимости проекта.
- «Сколько это стоит» – основной вопрос инвестора.
- Особенности ценообразования в строительстве.
- Что влияет прямо или косвенно на стоимость строительной продукции.
- Нормативные расценки и рыночная стоимость работ.
- Принципы оценки стоимости инвестпроекта на различных этапах жизненного цикла.
- Факторы, влияющие на конфигурацию проекта: площадку (трассу), производственную технологию, генплан и прочее.
- Иерархическая структура проекта (ИСП) – основа для оценки стоимости проекта.
- Предварительная оценка стоимости (оценка жизнеспособности проекта)
- Факторная оценка стоимости (укрупненный расчет стоимости на ранних этапах жизненного цикла)
- Приближенная оценка стоимости (оценка по объектам-аналогам)
- Оценка стоимости для принятия финального инвестиционного решения (расчет по основным физобъемам)
- Окончательная оценка стоимости (сметная документация)
- Практикум: «Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога».
- Формирование бюджета проекта.
- Виды бюджетов заказчика и подрядчика. Доходный и расходный бюджеты. Бюджет по освоению, оплате и вводу.
- Планирование. Последовательность формирования бюджета.
- План-факт-прогноз анализ.
- Фактический бюджет на этапе завершения работ по проекту (по данным бухгалтерской отчетности)
- Структура инвестиционных затрат.
- Затраты на приобретение земельных участков.
- Затраты на проектные и изыскательские работы.
- Затраты на инженерную инфраструктуру.
- Затраты на социальную инфраструктуру.
- Затраты на управление проектом.
- Коммерческие затраты.
- Финансовые затраты.
- Иерархическая структура затрат (ИСЗ) и ее связь с Иерархической структурой проекта (ИСП).
- Инвестиционные показатели проекта.
- Инвестиционные показатели проекта (IRR, NPV, DPP): порядок расчета и управления.
- Практикум: «Определение инвестиционных затрат проекта, расчет инвестиционных показателей проекта».
04 Календарное планирование строительного проекта
- Основные принципы планирования проекта.
- Основные задачи планирования в строительном проекте.
- Перечень разрабатываемых планов.
- Сценарий разработки календарного плана.
- Структурное планирование.
- Иерархическая структура продукта проекта. Назначение и способ построения.
- Деловая игра: Разработка иерархической структуры продукта проекта.
- Иерархическая структура работ проекта.
- Деловая игра: Разработка иерархической структуры работ проекта.
- Деловая игра: Разработка совмещенной структуры.
- Определение уровней детализации КСГ и ГПР.
- Контрольные точки строительного проекта.
- Требования к определению контрольных точек.
- Виды и классификация контрольных точек.
- Деловая игра: Разработка плана проекта по вехам.
- Календарное планирование строительного проекта.
- Описание технологии выполнения работ.
- Календарный план проекта как инструмент прогнозирования.
- Оптимизация календарного плана проекта.
- Виды календарных графиков строительного проекта.
- Многоуровневая система планирования строительного проекта.
- Цели применения планирования на разных фазах жизненного цикла.
- Замкнутый цикл процессов производственного планирования.
- Директивный график строительного проекта.
- Разработка укрупненного графика.
- Инструменты планирования на прединвестиционной фазе.
- Особенности разработки КСГ.
- Назначение КСГ и источник требований к нему.
- Исходные данные для разработки КСГ.
- Планирование, разработка и согласование КУСГ.
- Планирование СМР в составе КСГ.
- Особенности разработки ГПР.
- Назначение ГПР и источник требований к нему.
- Исходные данные для разработки ГПР.
- Планирование, разработка и согласование ГПР.
- Планирование СМР в составе ГПР.
- Контроль и отчетность строительного проекта.
- Организация сбора факта по физическим объемам.
- Требования к построению системы отчетности.
- Уровни отчетности: портфель проектов, КСГ, ГПР.
- Программные продукты.
- Обзор программных продуктов по календарному планированию строительных проектов.
- Сравнительный анализ программных продуктов.
- Особенности лицензирования.
- Организация календарного планирования.
- Оптимальная стратегия внедрения.
- Изменения в организационной структуре.
- Обзор необходимых регламентов.
05 Договоры в строительстве
- Предварительные договоренности: протоколы о намерениях, предварительные договоры, опционы, соглашение о порядке ведения переговоров.
- Заключение договора, преддоговорные споры и протоколы разногласий. Споры, связанные с признанием договоров незаключенными.
- Типичные ошибки в формулировках договорных условий. Неправильная квалификация отношений сторон и неверный выбор субъекта. Саморегулирование в строительстве, национальный реестр специалистов.
- Использование электронных каналов связи при заключении и исполнении договоров, сложности электронной переписки.
- Договоры подрядного типа в строительстве: требования законодательства к форме договора, существенные условия договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов за выполненные работы, техническая документация и смета, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков.
- Способы обеспечения прав заказчика: возмещение потерь, заверения об обстоятельствах, гарантия, поручительство, гарантийное удержание.
- Способы обеспечения прав подрядчика: правила документооборота, право на приостановление работ, право на увеличение цены договора, право на отказ от исполнения договора, плата за отказ от договора.
- Сдача-приемка выполненных работ: акценты.
- Договор на выполнение проектных работ, объекты авторских прав в проектной документации, передача исключительных прав на документацию – в каких случаях необходима.
- Договор авторского надзора: правовая природа договора.
06 Земельно-градостроительные основы строительства
- Реестрово-системные источники о землях для строительства.
- Запретные для строительства места.
- Система градостроительной и обосновывающей ее документации.
- Зоны с особыми условиями использования территорий.
- Условия и основные стадии оформления строительства.
- Случаи обязательности документации по планировке территории.
- Согласования строительства.
- Основания отказов в получении земельных участков по разным основаниям.
- Перераспределение и уточнение границ земельных участков.
07 Ценообразование и сметное нормирование Проектно-изыскательских работ в строительстве. Выбор исполнителей работ
- Нормативные документы, используемые для определения стоимости проектных и изыскательских работ.
- Требования Градостроительного Кодекса РФ и Технических регламентов. Федеральный реестр действующих сметных нормативов.
- Саморегулирование в области проектирования. Минимально необходимые требования к выдаче свидетельств о допуске к работам, связанным с проведением изыскательских работ и подготовкой проектной документации. Независимая Оценка Квалификации.
- Инженерные изыскания в строительстве.
- Виды инженерных изысканий: основные и специальные. Обследование зданий и сооружений.
- Требования Технического регламента о безопасности зданий и сооружений к качеству изыскательских работ. Идентификация зданий и сооружений по уровню ответственности.
- Исходные данные для определения стоимости инженерных изысканий.
- Определение объемов изыскательских работ. Требования к Техническому заданию на инженерные изыскания. Составление Программы изысканий. Распределение ответственности между Заказчиком и исполнителем. Отчетная документация по результатам инженерных изысканий.
- Определение стоимости инженерных изысканий. Основные методики: по Сборникам базовых цен в зависимости от видов изыскательских работ, ресурсный метод ценообразования по трудозатратам исполнителей работ.
- Структура Сборников базовых цен. Основные ценообразующие факторы. Факторы удорожания стоимости изысканий.
- Алгоритм расчета стоимости изыскательских работ по Сборникам базовых цен.
- Практическая часть:
- Примеры расчета стоимости изыскательских работ по Сборникам базовых цен.
- Проектная документация в строительстве.
- Состав разделов проектной документации и основные требования к их содержанию в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87.
- Типовая проектная документация. Современные критерии отнесения проекта к типовой документации.
- Информационная модель объекта капитального строительства.
- Требования к заданию на проектирование в соответствии с ГК РФ. Утвержденная форма технического задания на проектирование. Практические рекомендации по составлению Задания на проектирование.
- Современная система ценообразования ПИРов. Действующие методики и перспективная методическая документация.
- Способы расчета стоимости проектных работ. Структура Сборников базовых цен на проектные работы. Отраслевая принадлежность Сборников базовых цен.
- Алгоритм расчета стоимости проектных работ по Сборникам базовых цен: расчет стоимости по натуральным показателям, расчет стоимости проектирования в зависимости от стоимости строительства.
- Поправочные коэффициенты к расценкам и порядок их применения.
- Определение стоимости секционного проектирования.
- Особенности расчета стоимости инженерных сетей.
- Особенности определения стоимости разработки проектной документации на реконструкцию; капитальный ремонт зданий и сооружений.
- Экстраполяция и интерполяция применяемых в сметах расценок.
- Ресурсный метод расчета стоимости проектирования по трудозатратам проектировщиков.
- Календарный график разработки и выдачи проектной документации. Таблицы относительной стоимости разделов проекта.
- Стоимость разработки информационной модели проекта.
- Стоимость проектирование особо опасных, технически сложных и уникальных зданий.
- Практическая часть:
- Примеры расчета стоимости проектных работ.
- Расчет стоимости экспертизы инженерных изысканий, проектной документации и проверки достоверности определения сметной стоимости.
- Выбор исполнителей работ.
- Основные принципы организации и проведения торгов. Виды торгов. Разработка конкурсной документации для торгов.
- Критерии выбора победителя торгов: не всегда, то, что дешево – выгодно. Практические рекомендации по выбору исполнителя ПИРов.
08 Организация работ в строительстве
- Система нормативно-правовых и нормативно-технических документов, регулирующих порядок обеспечения строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов.
- Требования к выдаче свидетельств о допуске на виды работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства. Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
- Разрешение на строительство. Последние изменения в законодательстве. Вида работ, которые разрешается выполнять до получения РНС.
- Схемы взаимодействия участников строительства. Способы организации строительных работ.
- Базовые функции застройщика и подрядчика по организации строительства в соответствии со СП «Организация строительства» (СП 48.13330.2019)
- Организационно-технологическая подготовка строительства. Передача площадки под строительство по акту лицу, осуществляющему строительство.
- Организационно-технологическая документация.
- Основные стадии строительства. Принципы организации строительного производства.
- Разработка проекта организации строительства (ПОС). Состав, содержание и порядок разработки стройгенплана.
- Разработка проекта производства работ (ППР). Основные различия ПОС и ППР.
- Организационно-технологическое моделирование и календарное планирование производственных процессов. Технологические карты трудовых процессов.
- Разработка календарных графиков строительства. Оптимизационные задачи календарного планирования. Календарно-сетевые графики строительства.
- Инженерная подготовка строительной площадки.
- СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Современные технологии укрепления грунтов армированными геосинтетическими конструкциями.
- Расчистка территории. Отвод поверхностных и грунтовых вод.
- Создание геодезической разбивочной основы.
- Ограждение строительной площадки. Требования нормативных документов.
- Размещение на строительной площадке средств вертикального транспорта. Требования по обозначению размеров опасных зон.
- Обустройство и содержание строительной площадки: мероприятия по охране труда и технике безопасности, требования по соблюдению норм пожарной безопасности и производственной санитарии.
- Временные здания и сооружения, складское хозяйство, временные дороги.
- Обеспечение строительных площадок энергоресурсами.
- Культура содержания стройплощадок. Показатели качества обустройства и содержания стройплощадок.
09 Строительный контроль и управление качеством в строительстве
- Государственное регулирование строительства. Обзор нормативных документов.
- Градостроительный Кодекс РФ: основные понятия о Строительном контроле.
- Требования к организации и лицам, проводящим строительный контроль.
- Государственный надзор за качеством в строительстве.Новые формы извещений о начале строительства.
- Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 г. №468 «О порядке проведения строительного контроля». Определение границ ответственности. Кто проводит строительный контроль.
- Перечень мероприятий, выполняемых Подрядчиком.
- Перечень мероприятий, выполняемых Застройщиком.
- Затраты Застройщика на осуществление строительного контроля.
- Основные задачи и виды строительного контроля.
- Виды строительного контроля. Основные задачи. Требования Технических регламентов.
- Входной контроль проектной документации. Требования нормативных документов к составу и качеству проектной документации.
- Входной контроль качества строительных материалов.Требования к строительным материалам и изделиям, применяемым в процессе строительства зданий и сооружений.
- Правила складирования материалов и конструкций. Журнал входного учета и контроля качества.
- Расход материалов при производстве работ и трудноустранимые потери в строительстве.
- Операционный контроль. Контроль выполнения строительно-монтажных работ на всех этапах технологического процесса. Разработка схем операционного контроля.
- Особенности строительного контроля по видам работ. Разработка Классификатора основных видов дефектов.
- Геодезический контроль. Геодезическая проверка соответствия положения конструкций и их частей и элементов проектным требованиям в процессе монтажа.
- Лабораторный контроль. Методы и средства неразрушающего контроля качества. Обзор практических пособий по лабораторному контролю.
- Приемочный контроль выполненных работ. Приемка скрытых работ и ответственных конструкций.
- Приемка Актов выполненных работ по форме КС-2. Спорные вопросы по объемам работ.
- Разработка регламента проведения строительного контроля.
- Исполнительная документация.
- Руководящие документы Ростехнадзора к оформлению исполнительной документации.
- Акты освидетельствования скрытых работ и акты освидетельствования ответственных конструкций.
- Требования к оформлению журналов работ (общий и специальные журналы).
- Необходимость проведения авторского надзора. В каких случаях.
- Ошибки при ведении исполнительной документации на объекте, их влияние на результаты судебных споров.
- Автоматизация строительного контроля и ведения исполнительной документации в строительстве.
10 Практические приемы в управлении инвестиционными строительными проектами
- Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах структурирование состава и мест хранения электронной и бумажной документации, облегчение поиска и навигации по проектной документации обеспечение информационной безопасности. Повышение исполнительской дисциплины сотрудников единая база поручений мотивационный аспект исполнительской дисциплины.
- Формализация управленческого учета и бюджетирования: классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты) горизонты бюджетирования, регламент бюджетирования, заявка на использование денежных средств база платежей, актуализация бюджетов.
- Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков: разработка Графика реализации проекта (ГРП), контроль исполнения ГРП, регламент корректировки и актуализации ГРП.
- Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров: разбивка проекта на отдельные работы (тендеры) подготовка тендерного пакета определение круга участников тендера определение наиболее целесообразной формы тендера подведение результатов и присуждение победы.
- Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий: создание Панели руководителя проекта, фотопрогресс процесса строительства, создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам), создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов.
11 Системное мышление в условиях турбулентности
- Что такое система? Элементы и взаимосвязи в системе. Картина мира и ментальные модели реальности руководителя.
- Пять системных принципов: открытость, целеустремленность, многомерность, эмерджентность, контринтуитивность.
- Линейный и системный подход в решение проблем, в чем отличие? Задачи, требующие навыков системного мышления.
- Практика: Проработка модели бизнеса участников, рассмотрение, как системы.
- Point of view. Готовность рассматривать проблемные ситуации с разных точек зрения.
- Инструменты вопрошания: Five Ws, 5 почему?
- Инструменты визуализации: mind-map, рыба Исикавы и диаграмма цикличной причинности Шервуда.
- Практика: Проработка рабочей ситуации в формате причинно-следственной диаграммы Рыбы Исикавы.
- Усиливающая и уравновешивающая обратная связь в системах.
- Системная динамика: потоки и запасы. Поведение систем.
- Производительность системы зависит от производительности самого узкого места. Суть теории ограничений систем.
- Практика: Кейс по статистике брака в производственном цеху.
- Эволюция систем, поиск идеального конечного результата.
- Системное мышление как компетенция руководителя.
- Практика: Кейсы поиска идеального конечного результата.
12 Планирование, контроль и обратная связь
- Планирование. Компоненты и этапы процесса планирования. Техники (инструменты) планирования: «План-график». «Диаграмма Ганта» или «Полосовая диаграмма». 4 вопроса «Рабочего задания». «Ситуационное (сценарное) планирование». Оценка и планирование необходимых ресурсов. Визуализация планов и распределение работ в группах. Проблемы и ограничения в планировании.
- Контроль. Мониторинг и контроль – основные инструменты достижения целей. Влияние человеческого фактора. Выгоды управленческого контроля. Инструменты контроля: «Контур Управленческого Контроля», «5 ключевых вопросов контроля». Источники установления норм. Способы контроля. Варианты корректирующих действий. Визуализация результатов.
- Обратная связь (ОС). Цели «Обратной связи». Характеристики качественной ОС. Положительная и отрицательная ОС (как хвалить или делать выговор подчиненным).
13 Лидер и команда: делегирование полномочий
- Кейс «Антикризисный план на производстве»
- Компетентный руководитель: менеджер либо лидер?
- Коммуникации в командах как инструмент эффективного лидера
- Проблемы командообразования. Почему люди не хотят работать в команде? Как подбирать членов команды? Почему самые «пригодные» для работы люди часто оказываются не самыми «приемлемыми» при работе
- Кейс «Филиал. Снижать издержки или закрыть»
- Модели управления людьми с разными установками. Как «заставить» людей стать патриотами компании. Модели управления энтузиазмом людей
- Психологические стили подчиненных
- Особенности выстраивания отношений с подчиненными разных стилей
- Алгоритм эффективного делегирования
- Как добавить развивающий компонент в ситуации делегирования
- Типичное сопротивление подчиненных. Как с ним работать?
- Выбор мотивации. Причины немотивированного поведения персонала
14 Организация подготовки и проведения совещаний
- Понятие совещания, определяем важное: почему совещания не приносят результата.
- Кейс «Как добиться выполнения плана?»
- Как четко определить задачи и написать сценарий совещания.
- Кейс «Первое совещание нового директора».
- Подготовка нужных выступлений и презентаций.
- Главные вопросы подготовки к совещанию.
- Виды совещаний, разбираем на примерах.
- Инструменты совещаний. Компоненты эффективного совещания.
- Кейс «Коллективно принятие решение в непростой ситуации. Миф или реальность?».
- Как справиться с волнением и чувствовать себя увереннее.
- Как обеспечить выполнение принятых на совещании решений.
15 Профессиональное развитие руководителя и профилактика выгорания
- Личный трекинг развития. Стратегия достижения оптимального уровня развития интеллектуального, эмоционального, волевого и коммуникативного «акме», самосбережение здоровья и жизненной энергии.
- «Ловушки карьеры»: факторы, условия и риски профессионального выгорания, типичные профессиональные деформации, психологические особенности «плохого» и «хорошего» управления.
- «Экобарьер»: профилактические меры упреждения профессиональных деформаций, интеллектуального, эмоционального, психологического выгорания.
- «Личная стратегия»: разработка собственной стратегии профессионального долголетия, формирование мотивационной основы самосовершенствования.
- «Точка управления»: самодиагностика внутренних ресурсов, способы развития стрессоустойчивости, приемы саморегуляции и самопрограммирования.
- «Энергетический потенциал»: пути потери жизненной энергии, эффективный алгоритм самосбережения, поддержание оптимального тонуса жизненных сил, энергии и здоровья.
- «Ресурсное состояние»: «кураж», высокий тонус в повседневной деятельности, как его создавать и поддерживать.
